(Prosimo izberite poročilo v levem stolpcu
za podrobnejši opis) |
Portfolio objekta
Celosten opis objekta, namenjen seznanjenju lastnika oziroma informiranju potencialnih
kupcev z njegovimi osnovnimi lastnostmi: lokacija, dostop, velikost, arhitektura, zunanja
ureditev, funkcioniranje, trajnostni vidik, konstrukcije in vgrajeni materiali, strojne in
električne inštalacije in naprave, način upravljanja objekta, itd.
Primer poročila: uvod | kazalo | stran 04 | stran 05 | stran 25
Poročilo kritičnih pomanjkljivosti (red flag report)
Informativno poročilo, ki se običajno naredi takoj po prvem obisku objekta. Vsebuje
največje takoj opažene pomanjkljivosti, ki jih je smotrno odpraviti še pred izdelavo
končnega poročila. Običajno so to tudi glavne ovire, ki bi utegnile zaustaviti prodajo
objekta.
Primer poročila: stran 01 | stran 02
Poročilo o stanju objekta (due diligence report)
Osrednje poročilo celovitega pregleda objekta. Obsega inšpekcijske preglede kapacitet,
funkcioniranja, stanja, arhitekturnih in tehničnih lastnosti, električnih in strojnih inštalacij,
dokumentacije in dovoljenj, načina upravljanja, ter osnovno preveritev konstrukcijske in
požarne varnosti.
Poudarek pregleda je na pomanjkljivostih in napakah, ki lahko
zaustavijo postopek prodaje objekta, znižajo njegovo vrednost, povišajo stroške rednega
vzdrževanja, ali pa pomenijo neskladnost objekta z zakonodajo. Pregled razkrije tudi
pričakovana investicijska in vzdrževalna dela v prihodnje.
Primer poročila: kazalo | stran 02 | stran 10 | stran 35
Pregled tlorisnih površin objekta
Natančen pregled tlorisnih površin objekta, razdeljenih na uporabne, komunikacijske in
servisne površine, ter ločen pregled najemniških površin objekta, v kolikor te obstajajo.
Primer poročila: povzetek | podroben pregled
Poročilo o dokumentaciji objekta
Celovit pregled in kategorizacija dosegljive dokumentacije za objekt, s poudarkom na
zakonsko obvezni dokumentaciji (uporabna dovoljenja, dnevniki pregledov in
vzdrževanja, PID in POV) in na dokumentaciji, katere pomanjkljivost lahko zadrži prodajo
objekta ali predstavlja težave pri njegovem upravljanju.
Primer poročila: povzetek | podroben pregled
Poročilo o informativni vrednosti objekta
Informativni izračun, ki pove, kakšna je cena nepremičnine na nepremičninskem trgu.
Ocena je narejena na podlagi primerjave z izvedenimi prodajami podobnih vrst
premoženja, do katerih je prišlo na prostem konkurenčnem trgu v nedavnem času.
Izračun opravi pooblaščen ocenjevalec vrednosti nepremičnin pri Inštitutu za revizijo.
Sodna cenitev po načinu tržnih primerjav
Način tržnih primerjav povzema tržne primerljive podatke prodanih ali oglaševanih
nepremičnin, skladno s podatki so izvedene prilagoditve glede na ocenjevano
nepremičnino. Način tržnih prodaj nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva
z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so informacije o cenah na razpolago.
Pripoznava, da trg določa cene premoženja; upošteva prodajo podobnega ali
nadomestnega premoženja, povezanih podatkov o trgu in s procesi, ki vključujejo
primerjavo.
Način tržnih primerjav je smiseln, kadar naročnik želi izvedeti tržno
vrednost nepremičnine oziroma njeno vrednost po tržnih analizah na točno
določen dan.
Sodna cenitev po na donosu zasnovanem načinu
Na donosu zasnovan način nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih denarnih tokov v
sedanjo vrednost kapitala. Kapitalizacija donosa uporablja postopke, ki pojmujejo
sedanjo vrednost predvidenih prihodnjih koristi iz donosov. Ta način se zanesljivo
uporablja le, če so na voljo pomembni primerljivi podatki.
Smiseln je za vrste
premoženja, ki se kupujejo in prodajajo na osnovi njihovih sposobnosti donosa in
značilnosti ter situacij, pri katerih obstajajo tržni dokazi, ki podpirajo različne sestavine,
vključene v analizo. Izkazuje nam kakšna je vrednost nepremičnine na točno določen
dan, če črpamo iz nje donos (oddajamo v najem ali stavbna pravica in podobno).
Sodna cenitev po nabavnovrednostnem načinu
Nabavnovrednostni način izkazuje stroškovno vrednost gradnje in je lahko smernica za
razlikovanje med tovrstno vrednostjo in tržno vrednostjo. Temelji na načelu substitucije
in sicer na trditvi, da obveščeni kupec za nepremičnino ne bo pripravljen plačati več kot
je strošek gradnje nadomestne nepremičnine z enako uporabnostjo. V okviru tega načina
uporabljamo metodo amortiziranih reprodukcijskih stroškov.
Smiseln je, kadar želimo
vedeti koliko nas dejansko stane gradnja nepremičnine in sicer od komunalnega
prispevka do zgrajenega objekta ali kadar želimo vedeti koliko je vreden objekt, ki je že
zgrajen in upoštevamo fizično, ekonomsko in funkcionalno zastaranje. Dobro nam služi
tudi v primeru kadar želimo ločeno oceno zemljišča in zgradbe.
Pravni pregled nepremičnine
Pregled zajema povzetek celotnega pravnega stanja nepremičnine na podlagi pogodb in
zemljiškoknjižnega izpiska.
Smiseln je predvsem v primeru neurejenega
zemljiškoknjižnega stanja (nerešene plombe, nevknjižen prenos lastninske pravice na
posameznem delu stavbe, nevknjižena stvarna služnost, itd.). Aktualen je tudi v primeru, kadar je
lastnik vknjižen kot lastnik celotnega objekta, dejansko pa so lokali
razprodani in bi bilo potrebno urediti etažno lastnino.
Analiza najgospodarnejše rabe
Analiza najgospodarnejše rabe je v MSOV 2011 opredeljena kot najverjetnejša uporaba
premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna ter finančno
izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega se
ocenjuje.
Smiselna je, kadar naročnik ni seznanjen z možnostmi glede izgradnje ali
uporabe zemljišča in pokaže najboljšo možno uporabo zemljišča. Analizo izvede
zapriseženi cenilec nepremičnin.
Ocena stroškov prenove
Ocena stroškov prenove se izdela kot popis in projektantski predračun, vezan na projekt
prenove objekta, v kolikor se ta naroči. Ocene stroškov brez projekta ('čez palec') so
nezanesljive in jih ne dajemo.
Recenzija projektne dokumentacije za novogradnje
Recenzija obsega preveritev smiselnosti in funkcionalne ustreznosti projektiranega
objekta, ne glede na fazo, v kateri je izdelana projektna dokumentacija (IDP, PGD, PZI).
S pomočjo recenzije se investitor lahko odloči za gradnjo objekta, prodajo parcele s
projektom ali spremembo projektne dokumentacije.
Revizija projektne dokumentacije za novogradnje
Revizija projektne dokumentacije pomeni preveritev usklajenosti projektiranega objekta z
zakonodajo in je predvidena z Zakonom o graditvi objektov - a po novem ni več obvezna
za pridobitev gradbenega dovoljenja.
Izmera kvadratur
Izmera dejansko izvedenih površin prostorov na licu mesta. Smiselna je, kadar različni
dokumenti (projektna dokumentacija, najemne pogodbe, zemljiška knjiga) navajajo
različne podatke o površinah, cena objekta pa je določena po enoti kvadratnega metra.
Dodatne meritve in testiranja
Meritve toplotne izoliranosti, hrupa, emisij nevarnih snovi, in podobne, ki jih opravijo za
to specializirana podjetja. Lastnik objekta jih lahko naroči v lastni režiji, ali pa merjenja
izpeljemo v okviru celovitega pregleda objekta.
Pregled in analiza požarne varnosti
Natančna študija z vidika varnosti objekta pred izbruhom in širjenjem požara, ki jo
opravijo pooblaščeni inženirji požarne varnosti. Študija zajema tudi preveritev požarnega
elaborata, ki je bil osnova za izdajo gradbenega in uporabnega dovoljenja.
Izboljšanje požarne varnosti je smiselno zaradi varnosti uporabnikov objekta, pa tudi zaradi zmanjšanja zavarovalnih premij.
Pregled in analiza ustreznosti konstrukcije
Natančnejša analiza ustreznosti konstrukcije (osnovna analiza je že zajeta v poročilu o
stanju objekta), izdelana s pomočjo celovitega pregleda in meritev stanja konstrukcije.
Portfolio parcele
Celosten opis prazne parcele, namenjen seznanjenju naročnika z njenimi osnovnimi fizičnimi lastnostmi (lokacija, dostop, velikost, teren), njenimi potenciali (možnosti uporabe, privlačnost lokacije) in omejitvami (prostorska in gradbena zakonodaja).
Poročilo o potencialih parcele
Poročilo o možnostih širitve obstoječih objektov ali gradnje nove glede na prostorsko in gradbeno zakonodajo ter fizične in druge omejitve parcele.
Poročilo o vrednosti parcele
Poročilo se izdela kot cenitev po načinu tržnih primerjav, nabavnovrednostnem načinu ali po na donosu zadnovanem načinu. Opravi jo sodno zapriseženi cenilec.
Urbanistična preveritev načrtovane novogradnje
Urbanistična (arhitekturna) umestitev objekta v prostor, preveritev zunanjih potencialov in omejitev lokacije, navezave na komunalno in prometno infrastrukturo, ter potencialne kapacitete novogradnje. Preveritev se izdela kot arhitekturno-urbanistični načrt s poročilom.
|
